居抜きとスケルトン

これから飲食店を開業される方が必ず当たる壁が物件の選定でしょう。
耳にしたことがあるが、明確な違いがいまいち分からない方は是非ご一読いただいてから検討してみてはいかがでしょうか？

知っておくべきA工事B工事C工事

まずテナントを借りた場合、必要な工事が3つあります。

A工事
建物自体の躯体や耐久性、構造などに関わる工事になります。
わかりやすい例だと耐震、断熱などの耐久性はマンションの賃貸や家を建てる時と全く同じ感覚です。
建物の資産を定めるのに必要な工事工程のため、工事依頼をかけるのも費用負担もどちらもテナントのオーナー負担となります。

この場合、テナントオーナーのスケジュール間に左右されるため、オープン日や施工実施期間などは要注意です。

B工事
こちらの工事の目的は主にテナントの利用者の安全性を確保するものとなります。
内容はスプリンクラーなどの消防や、排気などの空調工事、排水などの衛生にも関わります。
そのため費用負担は借りた側になりますが、工事依頼は基本的にテナントオーナーが指定される場合がほとんどです。

施工費が上がる一番の原因になりますので、こちらは特に要注意のため後述します。

C工事
飲食店の顔となる内装工事を指すのはこちらからになります。
テナントの安全性や耐久性に影響しない範囲で、かつ電場回復が可能な範囲での内装工事を指します。
そのため、依頼主も費用負担もどちらも借りた側になります。
ただし、パースや導入機材などは細かくテナントオーナーと進捗の報告をしておいた方が後々トラブルになりにくいです。

壁紙の交換や、床の張り替えなどから、電話工事や照明工事などが当てはまります。

B工事で起きやすいトラブルとは

上記の内容にもある通り、工事依頼はテナントのオーナーにも関わらず、費用負担は借りた側になるのが一番の要因です。

また内装デザイン会社のように、市場に対しての価格競争心理が働かず、金額が高くなることが多いからです。
ここでは値下げ交渉などできる立場ではないため、しっかり相見積もりを取ってテナントオーナーとすり合わせが必要です。

もう一点注意が必要なところが、B工事の明細が曖昧な場合が多いです。
C工事によってできたところに対しての権利は借りた側にありますが、例えば空調機材を導入した費用は払ったにも関わらず、物の所有権はテナントオーナーでだった。なんてことが退去時に発覚しトラブルになることもあります。
テナントの取得時にしっかりと契約内容をまとめて明記した上で契約するようにしましょう。

居抜きのメリット・デメリット

A工事、B工事、C工事が何かを定義した上で居抜きとスケルトンの違いについて紹介します。
まず居抜き店舗とは、前のテナントの設備や什器などそのまま使える状態のことを指します。
内装デザインはもちろん、空調やダクトなどの大きなものから、机やお皿などもそのまま使える場合があります。

メリット

①費用を抑えたい

②開業までの期間の短縮

③周辺の認知が既にある

デメリット

①内装をこだわれない

②前テナントの撤退理由

③設備が使えない場合も

メリットを見ていただくと分かるように開業資金をとにかく抑え、スタートを切るのも早いため初期費用の回収が圧倒的に早いです。
しかし、デメリットにもある通りC工事をし直すとなると解体費用もかかるため、スケルトンよりはるかに高くなる場合も。
また、良くも悪くも前のテナントのイメージも引き継いでしまうため、撤退理由は把握しておく必要はあります。

設備面も同じ業態であれば使えますが、焼肉屋の跡地にカフェをやっても設備の処理にまた手間がかかるだけです。
中には設備の経年劣化で使用できないものなども生じてしまいます。

居抜き店舗で起こるトラブル

居抜き店舗では必ず上位に上がってくるトラブルがあります。
それはB工事、C工事に設置された残置物の権利問題です。
「造作譲渡」に含まれる内容がどこまでなのか、例えばお皿の数が違うなんてことはしばしば。

C工事や備品はまだしも一番厄介なものが排水問題です。
排水の詰まりなどの原因になるグリストラップの清掃を怠っていた場合、この工事にかかる費用は新しい入居者になります。
お店を稼働させるまで気付かないためこちらは一番に確認しておくべきです。
さらには保健所の審査が遅れ開業日が遅れる事態も。

居抜きは権利問題と設備がそのまま使えるかをしっかり確認して行いましょう。

スケルトン物件のメリット・デメリット

次にスケルトン物件のご紹介です。
スケルトンとはその名の通り、中の状態が躯体のみに戻されている物件のことです。
物件契約時に「原状回復義務」や「造作譲渡不可」という契約の内容であれば必ずスケルトン戻しが必要になります。

そのため一番のデメリットは「退去時」になります。
また、居抜き店舗に比べ開業資金が高くなりがちです。
一から全て作るため仕方のないことではありますが、こだわればこだわるほど高くなるため要注意です。

ただしそれは同時にメリットでもあります。
居抜き店舗のデメリット①内装をこだわれないとある通り、その反面スケルトンテナントは自身のイメージ通りにお店を作ることができます。

まとめ

居抜き店舗

メリット

①費用を抑えたい

②開業までの期間の短縮

③周辺の認知が既にある

デメリット

①内装をこだわれない

②前テナントの撤退理由

③設備が使えない場合も

スケルトン店舗

メリット

①内装を自身のイメージ通り作れる

デメリット

①開業資金が高くつく

②退去時にコストがかかる

以上を加味した上で自己資金や開業スケジュールと照らし合わせながらご検討してみてはいかがでしょうか？

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